EHPAD
Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes
L'exemple en vogue d'investissement en Location Meublée !
Un marché porteur !
Le vieillissement de la population française constitue un enjeu majeur pour les années à venir. Les plus de 60 ans représentent
20% de la population et dépasseront à l'horizon 2015 les 25%.
Le marché de l'habitat senior est donc un marché en constante progression. A l'heure actuelle, l'offre immobilière est
très largement insuffisante. Mais nous devrions connaître dans les prochaines années une explosion de la demande, ce qui laisse
présager de belles opportunités d'investissement.
Le marché de l'habitat senior se divise en 2 grandes sections, qui répondent chacune à des besoins bien particuliers :
EHPAD : les structures médicalisées pour les personnes dépendantes. Résidence Senior : les structures non médicalisées
pour les personnes autonomes.
Investissement en EHPAD
EHPAD : Principe
L’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes est un complexe immobilier composé de
chambres médicalisées permettant d’accueillir des personnes âgées qui ont besoin d’une assistance quotidienne
permanente. Ces établissements répondent à un enjeu majeur de notre époque : la dépendance.
Ces structures médicalisées peuvent accueillir des personnes atteintes de maladies dégénératives telles que
la maladie d’Alzheimer. Ainsi, ces structures doivent être équipées de matériels de pointe et employer des
personnes qualifiées.
Les prestations fournies par l’EHPAD sont multiples et prennent en charge la totalité des besoins des
personnes : le logement, la blanchisserie, les repas, les soins d’hygiène et médicaux…L’EHPAD représente donc
pour la personne âgée son nouveau domicile.
EHPAD : Règlementation
Les établissements médicalisés dont le but est d’héberger des personnes âgées dépendantes de 60 ans et plus, doivent
respecter la réforme des EHPAD. Effectivement, les EHPAD sont aujourd’hui fortement réglementés. La loi du 24 janvier
1997 complétée par les décrets d’avril 1999 et de mai 2001 constitue le socle de réglementation à respecter. Comme le
précise ces décrets d’application, les établissements médicalisées EHPAD doivent signer une convention tripartite
pluriannuelle entre l’établissement, le Conseil Général et la Direction Départementale de l’Action Sociale et
Sanitaire. La finalité de cette convention est l’amélioration de la prise en charge des personnes âgées. En effet, au
travers cette convention, les établissements sont incités à agir dans une démarche de qualité, de fournir des
prestations de haute qualité et enfin d’être plus transparent dans la gestion.
Dans le cadre de cette convention 3 grands domaines sont abordés et négociés :
- La qualité d’accueil et des relations avec les résidents et la famille. Cela concerne la disponibilité des
informations, le contrat de séjour, le règlement intérieur…
- La qualification du personnel : formation, développement du soutien psychologique…
- La qualité de vie des personnes résidentes : cela englobe de nombreuses problématiques telles que la
sécurité, l’hygiène, la variété des activités, l’adaptabilité aux personnes, le respect du rythme de chacune des personnes….
Le respect de cette convention permet à l’EHPAD de bénéficier de dotations de la part de l’Etat. C’est un
contrat gagnant – gagnant pour l’Etat, le gestionnaire et l’investisseur.
EHPAD : Avantages Fiscaux
Les avantages de l’investissement en EHPAD sont en relation directe avec les avantages du statut en loueur
meublé professionnel. Effectivement, le statut de loueur meublé professionnel est obligatoire pour ce type
d’investissement. L’investissement EHPAD bénéficie donc de tous les avantages attribués au statut de loueur
en meublé professionnel. Cependant, l’investissement en EHPAD est particulièrement adapté pour les investisseurs
qui cherchent à obtenir d’un même investissement une fiscalité avantageuse, une rentabilité élevée et un bail
commercial avantageux.
Une fiscalité imbattable !
L’investissement en EHPAD est sans doute un des investissements immobiliers les plus avantageux. En
effet, l’investissement en EHPAD est un formidable outil pour générer des revenus non fiscalisés sur une
longue période. L’investisseur peut tirer de son investissement des revenus garantis par le gestionnaire et
se constituer par exemple une retraite complémentaire net d’impôts. Par sa nature patrimoniale, l’investissement
EHPAD est l’outil par excellence pour compléter sa retraite.
Une rentabilité élevée !
La rentabilité des EHPAD est souvent bien supérieure à celle obtenu lors d’investissement plus classique.
En effet, la clé de la réussite pour une rentabilité élevée se situe dans la négociation d’un bon bail
commercial qui permet en théorie à l’investisseur d’économiser de nombreuses charges d’exploitation. Il s’agit
de trouver pour l’investisseur et le gestionnaire un équilibre économique qui permette à l’exploitant de la
résidence de faire des bénéfices et à l’investisseur d’en retirer une marge confortable. La cohérence économique
doit guider l’action de l’investisseur.
Par exemple, les loyers versés à l’investisseur ne doivent pas être trop élevés et prendre en compte
l’ensemble des charges de fonctionnement sous peine de difficultés économiques pour le gestionnaire.
D’un point de vue générale, la qualité d’un bon gestionnaire reconnu dans son métier est primordiale pour un
investissement en EHPAD car la rentabilité d’une résidence dépend de son management et de son savoir faire.
Un bail avantageux !
Corollaire d’une rentabilité élevée le bail est fortement avantageux dans un investissement EHPAD. Dans le
cadre du bail signé entre l’investisseur et les exploitants, les loyers sont garanti. L’ensemble des charges
d’exploitation, d’entretien de gros travaux (article 606 et 605 du code civil) et d’éventuelles mises aux
normes sont à la charge du gestionnaire.
Ainsi, l’investisseur n’est pas exposé aux problèmes de gestion de l’exploitant.
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EHPAD : Principe 
Une fiscalité imbattable !