FAQ -- Foire Aux Questions

Qu’entend-t-on par défiscalisation ?

La défiscalisation permet de payer moins d’impôts et cela grâce aux mesures mises en place par l’Etat qui incite les particuliers ou les entreprises à adopter certains comportements d’investissement.

Ces mesures sont multiples. Il existe de nombreuses possibilités qui recouvrent de nombreux champs d’application, qui varient également selon l’objectif final recherché. Le point commun à l’ensemble de ces dispositifs de défiscalisation est de permettre à ceux qui payent des impôts d’en diminuer un certain montant, ou d'en être exonéré, à partir du moment où leurs investissements rentrent dans le cadre de l’une des mesures de défiscalisation. L'investisseur rend en quelque sorte service à l'Etat, qui lui accorde en retour un allègement de sa fiscalité.

Est-il préférable d'investir dans la pierre ou à la bourse ?

L’immobilier est une valeur sûre à la condition que le projet soit bien étudié en amont. La rentabilité moyenne dans l’immobilier est en général bien supérieure au rendement de la plupart des produits financiers que l'on pourra vous proposer.
Vous bénéficiez d’économies d’impôts, d'accord... Mais vous vous constituez un patrimoine et c'est aussi sans aucun doute un excellent moyen pour se constituer un complément de retraite.

Il y a beaucoup de dispositifs fiscaux, comment choisir le bon ?

Il n’y a pas de bon ou de mauvais dispositif fiscal, mais il y a forcément un dispositif fiscal mieux adapté à votre situation. Avant de concevoir un projet immobilier, il faut s’attarder sur sa situation familiale, financière et déterminer l’objectif de ce projet.
Selon l’objectif de votre investissement ( constitution d’un patrimoine, complément de retraite, réduction d’impôt ), le choix du dispositif fiscal sera alors différent. Dans tous les cas, n'hésitez surtout pas à demander conseil à un expert en défiscalisation immobilière.

Y a-t-il vraiment un intérêt à investir dans l’immobilier locatif ?

Moins sensible aux péripéties économiques que la bourse, l’investissement immobilier est plus sécurisant. En effet, l’immobilier présente de nombreux avantages :
- l’indexation des loyers permet de percevoir des revenus réguliers et garantis dans le temps
- les intérêts d’emprunts sont déductibles du revenu.
L’immobilier locatif permet aussi des économies d’impôts substantielles grâce aux différentes lois de défiscalisation. Au final, l’immobilier semble représenter le meilleur moyen pour se constituer un patrimoine à moins que vous soyez un trader de génie...

Dans l’immobilier locatif, existe-t-il des lieux où il n’est pas conseillé d’investir ?

Comme pour les commerces, le critère essentiel pour un investissement locatif réussi est l’emplacement géographique. En effet, l’emplacement de l’investissement immobilier est PRIMORDIAL et va déterminer la rentabilité future du bien.
Idéalement, le bien immobilier doit se situer dans une agglomération où il y a une activité économique dynamique, une vie étudiante active et un réseau de transports assez dense. A vous de bien vous renseigner avant de vous lancer dans un quelconque investissement.

Est-ce possible de réaliser une opération sans apport ?

Un apport n’est pas forcément nécessaire dans tous les cas. Par exemple, dans le cadre de la loi de Robien, de nombreux investissements sont réalisés sans apport. C’est également le cas dans le cadre d’un investissement sous le statut LMNP. En revanche, certaines opérations immobilières comme celles concernant l’investissement LMP nécessitent obligatoirement un apport financier conséquent.

Est ce que tout le monde peut bénéficier des lois de défiscalisation ?

Vous pouvez en bénéficier à partir du moment où vous payez des impôts. D’ailleurs, plus vous payez des impôts, plus vous avez intérêt à profiter de ces dispositifs de défiscalisation générateurs d’économies d’impôts.

Conseillez-vous d’emprunter à taux fixe ou à taux variable ?

Les taux fixes sont sécurisés, les taux variables sont plus risqués, mais au final souvent moins onéreux. En fonction de votre sensibilité au risque, ou de votre souhait de performance optimale, consultez un conseiller qui saura vous orienter vers la solution la mieux adaptée à votre projet.

A quoi bon utiliser les lois de défiscalisations immobilières alors que des dispositifs comme le PERP existent pour réduire les impôts et préparer sa retraite...

Le PERP (Plan Epargne Retrait Populaire) est effectivement un instrument intéressant pour réduire ses impôts et préparer sa retraite Cependant, c’est un outil adapté seulement pour les contribuables qui sont dans les tranches d'impositions les plus élevées. Par ailleurs, on peut en jouir qu'à l'âge de la retraite.

Quel est le moment le plus propice pour entreprendre une action de défiscalisation ?

Il n’y a pas UN moment mais considérez qu’un montant d’imposition important est un bon indice pour commencer à entreprendre des démarches. Evidemment, pour réussir son projet, il est tout de même fortement conseillé d’être stable financièrement

Est ce que vous conseillez de prendre une assurance qui couvre les loyers impayés ?

Il est effectivement préférable de prendre une assurance qui couvre les risques comme les loyers impayés mais aussi l’absence de locataires, les éventuels dommages causés ou encore les recours juridiques pour loyers impayés. De cette façon, votre investissement sera totalement sécurisé.

Les biens loués sous le statut L.M.P. sont-ils exonérés d’ISF ?

La réponse est non si l’activité est déficitaire.

Oui mais seulement si l’investisseur est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, que les recettes atteignent le seuil de 23.000 euros TTC / an, et que les revenus de cette activité représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

Est-il possible d’exercer une activité L.M.P. en investissant dans l’ancien ?

Cela n’a aucune incidence. L’investissement peut se réaliser soit avec des logements neufs ou anciens. Ce qui compte, c’est le type de logements. Pour les dispositifs LMP-LMNP, il s’agit de location meublée et les investissements concernent souvent des résidences médicalisées, des résidences de retraités ou encore des résidences étudiantes.

Si les lois disparaissent ou changent, que se passe t-il?

Quasiment toutes les lois qui traitent de la défiscalisation sont issues des lois de finance. Elles sont donc votées par l’Assemblée Nationale ou le Sénat. Elles ont donc une valeur constitutionnelle. Si vous bénéficiez de ces lois pendant la période de validité, l’avantage est acquis. En revanche, le Parlement peut à tout moment abroger une loi. C'est pour cela qu'il faut profiter des lois tant qu'elles sont en vigueur.