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GUIDE PRATIQUE POUR INVESTIR
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Le Financement
Conformément au montage d'une opération immobilière en Location Meublée, vous devez consentir à un effort d'épargne mensuel, une
certaine somme d'argent que vous pouvez consacrer à cet investissement. Il s'agit d'en déterminer le juste montant
correspondant à votre situation. Vous devez donc prendre en compte :
- l'ensemble des revenus du foyer (salaires, d'éventuels revenus fonciers, etc...)
- vos dépenses
- vos charges...
Dans la mesure du possible, prenez également en compte les facteurs qui feront évoluer votre situaion familiale ou fiscale
au cours des prochaines années.
Ex: dépenses liées aux études des enfants, enfant qui bientôt ne serait plus à votre charge...
C'est toujours mieux de penser à ces choses que d'avoir à y faire face dans un moment critique. Se pose alors plusieurs
autres questions très importantes pour lesquelles nous allons vous apporter des réponses très précises.
Quel type de prêt choisir pour investir ?
En gros, deux solutions se présentent à vous :
- Le prêt amortissable
- Le prêt In Fine
LE PRET AMORTISSABLE
Différentes caractéristiques sont à observer. Taux Fixe ? Taux fixe modulable ? Taux révisable ? Voyons ensemble ce qui se cache
derrière ces termes.
La solution du taux fixe est la plus sécurisée. Comme son nom l'indique, vous connaissez dès la signature toutes les modalités
de remboursement de votre emprunt. Vous ne subissez pas d'éventuelles fluctuations des marchés financiers. Aucune
surprise n'est donc possible.
Pour un prêt à taux fixe modulable, c'est un peu plus complexe. Vous avez la possibilité pour toute la durée du prêt
d'augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités, ce qui entraîne par conséquent une variation de la durée de
remboursement. Selon les établissements, l'amplitude des modulations se situe entre +/- 10% et +/- 30% par an.
C'est l'assurance de plus de liberté. Vous pouvez décider d'un quelconque changement selon si vos revenus augmentent
ou non.
Enfin avec un taux variable ou encore appelé révisable, c'est en quelque sorte le coup de poker. C'est une solution qui peut
vous faire gagner beaucoup ou au contraire vous y faire perdre. L'emprunt souscrit possède un taux sensiblement inférieur à un taux fixe.
Cependant, un taux variable est un taux qui varie suivant un indice de référence, généralement l’Euribor. Il peut varier à la hausse
comme à la baisse. Vous pouvez donc vous retrouver avec une durée ou un coût de crédit
qui explose...
Au final, en fonction de votre sensibilité au risque, ou de votre souhait de performance optimale, vous devrez bien réfléchir
avant de faire votre choix et ne pas hésiter à suivre les conseils d'un professionnel, qui saura vous orienter vers la
solution la mieux adaptée à votre projet et à votre profil.
LE PRET IN FINE
Le prêt « in fine » est généralement adapté aux investisseurs fortement imposés. Le principe est que ce prêt est lié à un
support financier (assurance vie par exemple).
Pendant la durée du prêt, l'investisseur rembourse uniquement les intérêts d’emprunt.
Le capital ne fait donc l'objet d'aucun amortissement. Il sera remboursé, à la fin du crédit, en utilisant l’épargne
capitalisée sur l’assurance vie.
Les mensualités, étant constituées uniquement des intérêts d’emprunt, sont intégralement déductibles du revenu
foncier qui contribue à optimiser la défiscalisation. L'intérêt est bien là et uniquement fiscal.
En observant le fonctionnement d'une opération de défiscalisation, on constate que les intérêts sont pris en
compte dans le calcul d'un éventuel déficit foncier. Par conséquent, plus on
a d'intérêts d'emprunt plus on a de déficit foncier... et donc plus on gagne en réduction d'impôts.
Là encore, les conseils avisés d'un expert en gestion de patrimoine ou de votre banquier seront des plus utiles pour savoir
si oui ou non vous pouvez prétendre à ce genre de prêt et surtout s'il est adapté à votre profil.
Quelle durée pour le prêt ?
A notre époque, le souci de la mensualité payée n'est plus le seul facteur décisionnel pour la durée d'un emprunt. Les personnes
ont désormais encore plus qu'avant un désir fort de devenir propriétaire. Les banques n'hésitent plus à prêter
sur 25 ou 30 ans. La conséquence directe étant que des foyers qui ne pouvaient pas accéder à la propriété, le peuvent aujourd'hui.
Se pose tout de même une bonne réflexion sur le choix à prendre. Privilégier sa qualité de vie en payant de faibles
mensualités sur une longue durée ? Ou bien limiter le coût total du crédit en sacrifiant un peu sa qualité de vie et
rembourser de fortes mensualités ?
Sachez que passer d'un prêt à 15 ans pour un prêt à 25 ans augmente le coût total de votre prêt de 40% !!!
Notre conseil serait donc le suivant et le plus logique. Si vous avez réellement de bonns ressources financières, optez sans
conditions pour le prêt à courte durée. C'est l'assurance de réduire au maximum le coût total du crédit et de vous débarasser au
plus vite de cet emprunt.
Comme toujours, réfléchissez bien à tous les détails que nous avons évoqués et appuyez-vous sur les conseils de professionnels.
