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LA LOCATION MEUBLÉE EN BREF...
La Location Meublée est considérée comme une activité civile sur le plan juridique, mais au contraire
comme une activité commerciale sur le plan fiscal.
Le statut de Loueur en Meublé fait partie des nombreux dispositifs de défiscalisation. Il vise à relancer certains
secteurs para-hôteliers. Voici les principaux objectifs :
- Développer l’infrastructure touristique avec la création de résidences de tourisme et de chambres d’hôtes...
- Relancer l’économie à travers la création de résidences d’affaires
- Promouvoir la formation étudiante par la création de résidences étudiantes...
- Accompagner les personnes âgées ou "seniors" à travers la création de résidences médicalisées (EHPAD) ou non médicalisées
(résidences seniors)
La Location Meublée se divise en 2 statuts bien distincts :
- Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
- Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
DIFFÉRENCES ENTRE LMP / LMNP
Voici un tableau clair et concret où l'on comprend bien les différences entre les deux, et à quel type d'investisseur s'adresse chaque
statut.
LMP
Location Meublée
Professionnelle |
LMNP
Location Meublée
Non Professionnelle |
Foyer fortement imposé
Taux Marginal d'Imposition (TMI) à 40% |
Foyer faiblement imposé
Taux Marginal d'Imposition (TMI) à 14% ou 30% |
Investissement de plusieurs centaines de milliers d'euros, entre 300 000 et
500 000 minimum |
Investissement qui est généralement inférieur à 150 000 euros (plus élevé possible) |
Le bien immobilier locatif doit bien entendu être loué meublé. |
Les loueurs en meublé ne sont pas des commerçants au sens juridique mais au sens
fiscal. Les revenus locatifs tirés de cette activité doivent donc être déclarés dans la catégorie des
Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), comme le serait un commerçant. |
Revenus annuels générés supérieurs à 23 000 euros TTC ou
représentant plus de 50% du revenu global. |
Revenus annuels générés inférieurs à 23 000 euros TTC ou
représentant moins de 50% du revenu global. |
Dans le cas où l'investisseur en Loueur Meublé Professionnel exerce dans le cadre d'une société
(SNC, EURL ou SARL de famille), la société doit bien entendu être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés
(RCS). |
Pas d'obligation d'être immatriculé au RCS. |
Être Loueur en Meublé Professionnel impose également à l'investisseur de tenir une
comptabilité commerciale et le soumet ainsi à toutes les démarches déclaratives et comptables pesant sur les entreprises. |
Pas d'obligation |
MONTAGE D'UNE OPÉRATION DE DÉFISCALISATION
Le montage d'une opération de défiscalisation immobilière LMP ou LMNP s'organise en deux phases :
Une phase d'épargne :
Vous remboursez les emprunts. Les charges totales étant supérieures
aux recettes, vous devez prévoir chaque mois un effort d'épargne pour équilibrer les comptes de votre opération.
L'effort est cependant raisonnable. Il représente quelques centaines d'euros, le plus souvent entre 100 et 300 euros.
Une phase de rendement :
Les emprunts sont remboursés et les charges sont désormais inférieures aux recettes. Les
amortissements différés lors de la période d'épargne vous permettent de déclarer un résultat fiscal nul.
Vous augmentez donc vos revenus sans augmenter vos impôts, et cela pour un bon nombre d'années !
OBJECTIFS DU STATUT DE LOUEUR EN MEUBLÉ
--- Se constituer un patrimoine ---
Défiscaliser en LMP ou LMNP, c'est se constituer un patrimoine de qualité pour un quart de sa valeur, puisque l'effort
d'épargne n'est que de quelques centaines d'euros par mois (cf. simulation). Et vous profitez de toutes les garanties pour en faciliter
la transmission !
--- Bénéficier d'économies d'impôts ---
C'est un acquis certain. Avec un bon montage en Location Meublée, c'est l'assurance d'acquérir un bien immobilier sans payer
d'impôts supplémentaires durant une période de 30 ans environ.
--- S'assurer un complément de revenus et de retraite ---
Une fois les emprunts remboursés durant la période d'épargne, vous commencez à générer de confortables revenus grâce aux loyers
que vous percevez tous les mois. C'est pourquoi l'investissement en Location Meublée est véritablement une solution judicieuse pour
se créer un joli complément de revenus. Et quand on approche de la retraite, c'est un gage de sécurité.
AVANTAGES FISCAUX ET PATRIMONIAUX
Bail commercial avantageux et sécurisé
Vous bénéficiez d'un bail commercial ferme de 9 à 20 ans, soumis à réglementation. C'est le
gestionnaire ou l'exploitant de votre bien qui se charge du paiement des loyers, de la gestion du bien et des tâches administratives.
De ce fait, l'investisseur est totalement garanti de l'exploitation du bien et de percevoir ainsi ses loyers.
Récupération de la TVA
La TVA est récupérée intégralement par l'investisseur dans les 6 mois. C'est un des gros avantages du dispositif de Location
Meublée.
La seule condition pour bénéficier de cette récupération de TVA, est de garder le bien immobilier pour une durée de 15 à 20 ans
environ. Si l'investisseur garde le bien moins de 20 ans, il doit obligatoirement reverser un pourcentage à l'administration fiscale,
pourcentage proportionnel au nombre d'années d'exploitation. Plus vous gardez le bien immobilier, moins vous reversez.
Amortissement sur le long terme
L’investisseur a la possibilité de procéder à l’amortissement de son bien.
- Amortissement sur 5 ans pour le mobilier
- Amortissement sur 20 ans pour la construction
A travers un bon montage financier, on s'aperçoit vite que l'amortissement est en quelque sorte utilisé comme réserve. Les
amortissements générés en période d'épargne (celle où vous épargnez et remboursez les emprunts), sont utilisés dans la période de
rendement (celle où vos recettes deviennent supérieures aux dépenses) afin d'équilibrer les comptes et obtenir un résultat fiscal nul.
Impact sur les Taxes
- Taxe Foncière : le Loueur en Meublé est soumis à la taxe foncière, exception faite des deux premières années s'il
investit dans de l'immobilier neuf en partie ou en totalité.
- Taxe d’Habitation : le loueur n’utilise évidemment pas le logement comme habitation personnelle, il n’est donc pas
concerné par la taxe d’habitation.
- Taxe Professionnelle : le loueur est assujetti à la taxe professionnelle sur la base de la cotisation
minimale.
Absence de Taxe sur les Plus-Values
Les plus-values de cession en LMP :
L'exonération des plus-values de cession est acquise dans le cadre du loueur en meublé professionnel dès lors qu'il est en LMP
depuis 5 ans et à conditions que les recettes brutes locatives de la dernière année d’exploitation ne dépassent pas 250 000 euros TTC.
L'exonération est ensuite dégressive jusqu'à 350 000 euros et au delà, la plus-value est entièrement imposable.
Conprenez que par ce délai de 5 ans, il est question de l'activité de loueur et non de la détention du bien.
Les plus-values de cession en LMNP :
En cas de cession, c'est le régime des plus-values des particuliers qui est appliqué. L'exonération ne sera acquise
qu'au bout de quinze ans.
Exonération de l'ISF
Si les biens donnés en Location Meublée Professionnelle représentent plus de 50 % de l’ensemble des revenus professionnels du
foyer fiscal, alors une exonération de l’ISF s’applique.
Vous le comprenez bien, le statut LMP est une activité professionnelle et l'ISF s'applique sur le patrimoine personnel. Il est donc
logique que l'investisseur bénéficie d'exonération.
Livraison immédiate -- aucun délai d'attente
C'est désormais presque une condition systématique, la livraison des biens en Location Meublée est immédiate. L'investisseur
ne subit aucun délai d'attente pour profiter de son bien, ce qui n'est pas le cas avec d'autres opérations de défiscalisation immobilière,
notamment en loi de Robien où les délais atteignent parfois plus d'un an.
Facilité d'occupation du bien
Les membres de la famille de l'investisseur sont prioritaires pour une éventuelle occupation, soit du propre bien de
l'investisseur ou soit d'un autre bien de la résidence. C'est le gestionnaire qui agit au mieux et s'occupe des démarches.
Aucun problème de revente
Dans le cadre de ce statut de Loueur en Meublé, la revente de votre bien immobilier ne pose aucun problème. Le processus de
défiscalisation redémarre à zéro et le nouvel investisseur bénéficie alors des mêmes avantages que vous et pour la même durée. Dans
la plupart des cas, c'est le gestionnaire lui-même qui vous rachète le bien immobilier.
