Nous allons voir ensemble un exemple de simulation d'investissement locatif en LMNP.
PRÉSENTATION DU MONTAGE LMNP
Programme : Résidence Picasso à Rennes avec 3 services
Montage sous le dispositif de Loueur en Meublé Non Professionnel
Période d'épargne
Vous remboursez les emprunts, les charges totales sont habituellement supérieures aux recettes et vous devez prévoir chaque mois
un effort d'épargne pour équilibrer les comptes de votre opération.
Période de rendement
Les emprunts sont remboursés, les charges sont inférieures aux recettes et les amortissements différés lors de la période d'épargne
vous permettent de déclarer un résultat fiscal nul. Pas d'imposition !
SITUATION DE L'INVESTISSEUR
Mr Durand : 36 ans --- Mme Durand : 36 ans
Revenus professionnels du couple : 50 000 €
Mr et Mme Durand ont 1 enfant à charge. En 2025, aucun enfant à charge.
Nombre de part fiscales : 2
Revenu net imposable : 33 000 €
Tranche marginale d'imposition : 14 %
L'INVESTISSEMENT
Résidence Picasso à Rennes avec 3 services -- Loueur en Meublé Non Professionnel
Terrain : |
8 373 € |
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Immobilier : |
56 921 € |
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Amortissement sur 20 ans (2846 € par an) |
Mobilier : |
3 850 € |
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Amortissement sur 5 ans ( 770 € par an ) |
Frais d'établissement : |
0 € |
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Déductibles sur 1 an |
Frais d'ingénierie : |
0 € |
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Déductibles sur 1 an |
Frais commerciaux : |
0 € |
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Déductibles sur 1 an |
Frais d'acte de prêt : |
0 € |
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Déductibles sur 1 an |
Frais d'acte du bien : |
0 € |
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Déductibles sur 1 an |
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INVESTISSEMENT TOTAL : |
82 696 € TTC |
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Revalorisation foncière 1,70% l'an |
Récupération de TVA : |
13 552 € HT |
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dans les 6 mois !!! |
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Signature notaire prévue pour Mai 2008. Livraison : Juin 2008.
Loyer annuel : |
3 053 € HT |
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Revalorisation locative 2% l'an, indexé sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers) |
Taxe foncière : |
253 € |
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exonération pendant 2 ans à 100% |
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LE FINANCEMENT
Prêt amortissable au taux de 4,60 % et d'une durée de 15 ans.
Emprunt : 69 144 €
Apport : 0 €
Mensualité de remboursement : 384,13 €
SYNTHÈSE PÉRIODE D'ÉPARGNE
Effort d'épargne mensuel moyen : 188,40 €
Totalité des dépenses engagées pendant cette période d'épargne : 147 956 €
Vous pouvez vous rendre compte que votre opération immobilière est financé pour plus de 75% par les loyers et les économies
d'impôts. Vous obtenez un patrimoine pour un quart de sa valeur.
SYNTHÈSE PÉRIODE DE RENDEMENT
Les emprunts sont remboursés. Les charges sont inférieures aux recettes. Le but est donc à travers le montage financier d'arriver
à un résultat fiscal nul en fin d'année.
Pour cela, les amortissements générés pendant la période d'épargne sont utilisés dans cette période de rendement afin d'équilibrer
les comptes et donc de ne pas payer d'impôts supplémentaires.
Vous êtes ainsi assuré de toucher des revenus complémentaires sans payer plus d'impôts.
